COMPRARE CASA ALL’ASTA : TUTTO CIO’ CHE C’E’ DA SAPERE

By | febbraio 27, 2019
Casa all'asta

Perché una casa va all’asta?

Ci sono tre differenti ragioni per cui un immobile finisce all’asta. La prima riguarda i singoli cittadini: perché quando non si è in grado di pagare uno o più creditori, questi ultimi hanno il diritto di rivalersi sulle sue proprietà. Il secondo caso riguarda le aziende che in caso di fallimento vedono alienati i propri beni. Il terzo caso riguarda gli enti pubblici : quando decidono di vendere un immobile devono obbligatoriamente farlo attraverso l’asta che garantisce massima trasparenza.

Quali i tre consigli principali da dare a chi intende comprare la casa all’asta?

Il primo è quello di leggere con estrema attenzione la perizia ordinata dal tribunale, e sarebbe ancora meglio farla leggere a un tecnico di fiducia per far verificare la sanabilità di eventuali abusi edilizi. Il secondo riguarda la certezza di avere la copertura economica o di poter accedere ad un mutuo. Il terzo consiglio è di verificare chi siano le persone che abitano la casa e assicurarsi che nell’avviso di vendita sia prevista la liberazione dell’immobile al momento dell’aggiudicazione o, al più tardi, della firma del decreto da parte del giudice. La liberazione sarà comunque garantita, in caso di non spontanea iniziativa dell’occupante, mediante l’intervento della forza pubblica.

Come mi documento e quale il modo migliore per cercare una casa all’asta?

Le case all’asta devono essere obbligatoriamente pubblicizzate sia sul web, sia su quotidiani cartacei; è il giudice che nell’ordinanza di vendita indica dove. ci sono quindi siti specializzati, i siti dei Tribunali, il sito del Notariato e, quando entrerà a regime in via obbligatoria, tutte le inserzioni dei Tribunali italiani saranno raccolte su di un unico portale gestito dal Ministero della Giustizia che, a sua volta, per le foto ed i dettagli del caso, rinvierà ai siti commerciali abilitati alla pubblicità legale. Uno di questi è il Portale delle Vendite Pubbliche Notarili.

Una volta individuata la casa che mi piace quale step devo seguire?

Una volta individuata la casa bisogna prestare molta attenzione all’avviso di vendita che contiene l’indicazione del bene posto in vendita, la data, l’ora e il luogo dell’asta, il prezzo base, la misura del rilancio minimo, il termine di presentazione delle offerte, le modalità di vendita (se con o senza incanto, ma ormai quest’ultima modalità è la regola, la prima l’eccezione) ed infine, il sito internet sul quale è pubblicata la perizia di stima, che costituisce parte integrante del bando di vendita e che descrive dettagliatamente la situazione di fatto e di diritto dell’immobile.

Occorre fare un’offerta pari al prezzo base d’asta o si può offrire di meno?

La base d’asta è quella fissata dal giudice dell’esecuzione sulla base della perizia di stima dell’immobile ed è lo stesso giudice a determinare l’ammontare dei possibili ribassi che il professionista delegato può accettare dopo la prima asta deserta. Attenzione però se si vuole essere sicuri che la propria offerta venga accettata non bisognerà scendere – in fase di offerta in busta chiusa- di oltre il 25% del valore della base d’asta. Infatti, dopo la riforma del 2015 le aste immobiliari- indette dal 27 giugno 2015-si svolgono quasi esclusivamente con la procedura di “vendita senza incanto” in base alla quale l’offerente presenta la propria offerta in busta chiusa che non sarà considerata efficace se inferiore di oltre 1/4 rispetto al prezzo base indicato nel bando di vendita. Un esempio: se il prezzo stabilito è 100, chi vuole partecipare dovrà presentare un’offerta pari almeno a 75. Chi presenta un’offerta inferiore, la vedrà dichiarata inefficace.

Decido di partecipare ad un’asta. Qual è l’iter che devo seguire e quali sono i documenti necessari?

Per ogni casa che va all’asta c’è un avviso di vendita dove troviamo tutte le informazioni necessarie per partecipare all’asta. Diffuse sul territorio nazionale vi sono anche numerose associazioni di professionisti delegati che si occupano di questo tipo di attività su delega dei giudici: queste associazioni sono perfettamente ristrutturate per fornire ogni genere di informazioni di persona o anche tramite loro siti web ricchi di informazioni preziose.

Ma proviamo a riepilogare le cose più importanti da sapere:
1. ogni partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa e senza segni di riconoscimento, contenente l’indicazione del prezzo offerto e una cauzione fissata nell’avviso di vendita (normalmente il 10% del prezzo base d’asta) e la fotocopia del proprio documento d’identità e codice fiscale, nonché gli altri documenti richiesti nel bando che dovrà essere letto con estrema attenzione;
2. non è ammessa la presentazione dell’offerta in forma anonima, se non dando procura ad un avvocato.

Il debitore esecutato può presentare un’offerta?

No, ma lo possono fare i suoi parenti.

Come faccio a verificare che quella è la casa che cerco veramente? Posso visitarla prima?

Certamente. Posso chiedere di fare una visita al custode con una semplice domanda on line sul sito del ministero o chiedendo al professionista delegato per la custodia.

E’ indispensabile visitare l’immobile prima dell’asta anche per rendersi conto di persona di aspetti non menzionati nella perizia (come ad esempio il contesto ambientale), e chiedere informazioni su eventuali situazioni pregiudizievoli. Occorre, inoltre, preventivare che al momento del rilascio le condizioni dell’immobile potrebbero essere peggiori rispetto a quelle descritte nella perizia o riscontrate personalmente durante la visita.

Tutta la documentazione richiesta a chi va poi consegnata?

Tutto va consegnato o direttamente alla cancelleria del Tribunale o al professionista delegato dal giudice, il cui indirizzo di studio (o della associazione) è indicato nell’avviso. In alcuni Tribunali viene adottato un sistema di delega mista per la quale all’avvocato viene affidata la consulenza legale al custode, al commercialista il piano di riparto ed al notaio la redazione dell’avviso, la gestione dell’asta (previa raccolta delle offerte) e la predisposizione del decreto di trasferimento da far firmare al giudice.

Il giorno dell’asta posso sperare di aggiudicarmi il bene a un prezzo più basso rispetto ai prezzi di mercato?

La possibilità che il prezzo della base d’asta scenda rappresenta una delle grandi opportunità del sistema delle aste in quanto è possibile acquistare immobili a prezzi vantaggiosi. Con la recente legislazione il giudice ha facoltà di prevedere che a partire dalla 4^ asta deserta, il prezzo possa essere abbassato del 50%. Molte giovani coppie oggi comprano casa grazie al mercato delle aste.

Come e in quanto tempo si paga una casa comprata all’asta?

Chi acquista all’asta deve poter disporre velocemente di tutta la cifra (in genere si ha tempo tra i 60 e i 90 giorni dalla aggiudicazione). In alternativa può accendere un mutuo ma occorre organizzarsi per tempo e rivolgersi a banche che offrono prodotti specifici per questo genere di acquisti, caratterizzati da regole speciali.

Quanto costa la casa all’asta da un punto di vista fiscale?

Non vi è differenza nelle tasse da pagare, rispetto alla casa che si acquista privatamente: si paga l’imposta di registro secondo le aliquote prima o seconda casa, a seconda se chi compra ha i requisiti; la base di calcolo è rappresentata dal valore catastale (in caso sia più basso del prezzo di aggiudicazione) se si tratta di abitazione e l’aggiudicatario è una persona fisica.

ARTICOLO TRATTO DA : IDEALISTA.IT

 

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